华泰证券：一线城市进一步松绑购房杠杆 看好在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企

摘要： 智通财经APP获悉，华泰证券(601688)发布研报表示，11月22日，据南方日报消息，深圳从次日起下调二套房首付比例，同时扩大了普宅认定范围。深圳再度松绑购房杠杆，进一步打开一线...

智通财经获悉，华泰证券(601688)发布研报表示，11月22日，据南方日报消息，深圳从次日起下调二套房首付比例，同时扩大了普宅认定范围。深圳再度松绑购房杠杆，进一步打开一线城市需求端政策空间，该行期待地产政策优化的持续落实，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民房价预期和购房需求。该行看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。

华泰证券的主要观点如下：

购房杠杆放松力度空前

本次新政的关键调整在于大幅松绑购房杠杆。继831“认房不认贷”政策后，深圳将二套房首付比例从普宅70%、非普宅80%统一下调为40%。值得注意的是，本次深圳在城市层面出台下调首付比例的政策，属于09年以来首次，参照2014-2016年周期，330政策在全国层面下调二套房首付比例，但深圳并未明确跟进，而此次调整距离“认房不认贷”政策出台仅2个月余，将二套房首付比例直接下调了30/40pct，购房杠杆放松力度空前。

减低普宅认定门槛，扩大税收优惠覆盖面

本次新政将原认定标准里的“实际成交总价750万元以下（含750万元）”这一条件删去，扩大了普宅认定范围。根据深圳市相关政策，普宅和非普宅的税费差异主要体现在1、增值税：普宅满五唯一免征增值税，而非普宅增值税为差价的5%；2、个税：非满五唯一的情况下，普宅的税率为1%，而非普宅的费率为1.5%。因此，普宅认定条件的放宽意味着扩大了税费优惠范围。在14-16年的放松周期，深圳同样删除了普宅认定中关于成交价的条件，该行认为本次全面调整也将为需求端修复加大砝码。

市场成交相对偏弱是新政推动因素，调整有望继续在一线城市扩散

深圳是一线城市中第二个全面降低二套房首付的城市，推动新政的原因是市场成交相对偏弱。今年以来（截至11月20日），深圳新房成交面积同比-13.4%，较一线城市平均水平低13.4pct，同时弱于该行跟踪的60城均值。房价方面，以贝壳KMI二手房房价指数来看，深圳2021、2022、今年（截至11月12日）的均值分别为42.7、32.5和39.2，同期一线城市平均值分别为46.9、39.7、36.2，即深圳二手房价自21年起已开始调整，而且调整幅度高于其他一线城市。但从近期的走势而言，京沪的KMI二手房价指数较深圳更弱。9月8日广州将二套房首付比例降至40%，此次深圳同样执行全面下调二套房首付，该行认为未来这一政策有望在一线城市进一步扩散。稳定一线城市的信心对于全市场的需求端信心稳定具有关键意义，该行期待政策落地对于基本面的托底效应。

风险提示

行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。

行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。

部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。